한국에서 독일 집 구하기

한국에서 독일 집 구하기｜출국 전 알아두면 좋은 현실적인 방법

독일로 유학이나 취업을 준비할 때 비자만큼이나 신경 쓰이는 것이 있습니다. 바로 집 구하기입니다.

저도 처음 독일에 오기 전에는 한국에서 인터넷으로 집을 찾아보고, 마음에 드는 집에 연락해서 계약하면 될 거라고 생각했습니다. 한국에서 부동산 사이트를 보는 것과 크게 다르지 않을 거라고 생각했죠.

그런데 실제로 해보니 생각보다 쉽지 않았습니다. 집주인에게 연락해도 답이 없었고, 괜찮아 보이는 집에는 이미 지원자가 많았습니다. 무엇보다 저는 한국에 있었기 때문에 직접 집을 보러 갈 수도 없었습니다.

그래서 처음 독일에 오는 분들에게는 한 가지 이야기를 먼저 하고 싶습니다.

한국에서 독일의 완벽한 장기 거주지를 반드시 구하고 출국해야 하는 것은 아닙니다.

오히려 처음에는 안전하게 머물 수 있는 집을 확보하고, 독일에 도착한 뒤 현지에서 장기 거주지를 찾는 것이 더 현실적인 경우도 많습니다.

한국에서 독일 집 구하기가 어려운 이유

독일에서 집을 구할 때 가장 먼저 느끼게 되는 것은 생각보다 경쟁이 치열하다는 점입니다.

특히 베를린, 뮌헨, 함부르크, 프랑크푸르트, 쾰른 같은 대도시는 괜찮은 조건의 집이 올라오면 여러 사람이 동시에 지원합니다.

한국에서 지원하는 사람은 여기서 조금 불리해질 수 있습니다.

집주인 입장에서 보면 한 지원자는 독일에 거주하고 있어서 바로 집을 보러 올 수 있고, 급여명세서나 SCHUFA 같은 서류도 준비되어 있습니다. 반면 한국에서 입국을 준비하는 사람은 독일에서의 소득 기록도 없고 SCHUFA도 없는 경우가 많습니다.

독일 정부의 해외 전문인력 안내 사이트인 Make it in Germany에서도 집주인이 여권이나 체류 관련 서류, 급여명세서, SCHUFA 등을 요구하는 경우가 있다고 안내합니다. 독일에 처음 오는 사람은 아직 SCHUFA 기록을 준비하기 어려울 수 있습니다. (Make it in Germany)

그래서 한국에서 독일 집을 구할 때는 단순히 집을 많이 찾는 것보다 내 상황을 집주인에게 얼마나 신뢰감 있게 설명할 수 있는지가 중요합니다.

독일 집은 어디에서 찾아야 할까?

처음 독일 집을 알아보면 가장 많이 접하게 되는 곳이 ImmobilienScout24와 WG-Gesucht입니다.

ImmobilienScout24

독일에서 일반 아파트나 주택을 찾을 때 많이 사용하는 대표적인 부동산 플랫폼입니다.

원룸부터 가족이 거주할 수 있는 주택까지 매물이 다양합니다. 다만 인기 지역이나 조건이 좋은 집은 문의가 많이 몰리기 때문에 매물이 올라온 뒤 비교적 빠르게 연락하는 것이 좋습니다.

WG-Gesucht

학생이나 독일에 처음 오는 사람이라면 특히 많이 이용하게 되는 사이트입니다.

WG는 Wohngemeinschaft의 약자로 여러 사람이 한 집에서 각자의 방을 사용하고, 주방이나 욕실을 함께 사용하는 형태입니다.

연락을 해도 답장이 오지 않는 건 흔한 일입니다

WG-Gesucht에서는 WG뿐 아니라 원룸이나 일정 기간만 빌려주는 Zwischenmiete(단기 재임대) 매물도 찾을 수 있습니다.

저라면 처음 독일에 오는 상황이라면 일반 아파트만 고집하지 않고 WG, 기숙사, Zwischenmiete까지 함께 알아볼 것 같습니다.

제가 처음 독일 집을 찾을 때 가장 당황했던 것은 집주인에게 메시지를 보내도 답장이 거의 오지 않는다는 것이었습니다.

처음에는 이런 생각도 했습니다.

“내 독일어가 이상한가?”

“외국인이라서 답장이 안 오는 건가?”

그런데 독일에서 집을 구해보니 괜찮은 매물에는 많은 사람이 동시에 연락하기 때문에 모든 사람에게 답장을 하지 않는 경우가 많았습니다.

그래서 단순히

“안녕하세요. 집에 관심 있습니다. 아직 가능한가요?”

라고 보내는 것보다는 짧은 자기소개를 함께 보내는 것이 좋습니다.

SCHUFA가 없으면 독일 집을 못 구할까?

예를 들어 다음과 같은 내용을 넣을 수 있습니다.

• 언제 독일에 입국하는지
• 학생인지 직장인인지
• 어느 학교나 회사로 가는지
• 얼마나 거주할 예정인지
• 혼자 거주하는지
• 반려동물이나 흡연 여부
• 월세를 어떻게 지불할 예정인지

너무 길게 자기소개서를 쓸 필요는 없습니다. 집주인이 메시지를 읽었을 때 “이 사람이 누구이고 왜 독일에 오는 사람인지” 바로 이해할 수 있는 정도면 충분합니다.

독일 집을 알아보다 보면 거의 반드시 보게 되는 단어가 있습니다.

**SCHUFA(슈파)**입니다.

쉽게 설명하면 독일에서 개인의 신용 상태를 확인하는 데 사용되는 신용정보라고 생각하면 됩니다.

처음부터 완벽한 집을 찾지 않아도 됩니다

문제는 독일에 처음 오는 사람입니다.

1단계: 독일 도착 후 머물 임시 거처 확보

한국에 거주하고 있다가 처음 독일에 입국한다면 독일에서의 금융 기록 자체가 없기 때문에 SCHUFA를 준비하기 어려운 경우가 있습니다. Make it in Germany 역시 독일에서 일정 기간 거주하고 독일 은행 계좌 등을 가지고 있어야 SCHUFA 기록을 확보할 수 있다고 설명합니다. (Make it in Germany)

그렇다고 SCHUFA가 없으면 무조건 집을 구할 수 없는 것은 아닙니다.

취업을 위해 독일에 오는 사람이라면 근로계약서(Arbeitsvertrag)를 제시할 수 있고, 학생이라면 재정 능력을 보여줄 수 있는 다른 자료를 준비할 수 있습니다. 결국 집주인이 확인하고 싶은 것은 월세를 안정적으로 지불할 수 있는 사람인가 하는 부분입니다.

2단계: 독일 현지에서 장기 거주지 찾기

제가 다시 한국에서 독일로 처음 온다면 집 찾기를 두 단계로 나눌 것 같습니다.

처음에는 WG, 학생기숙사, Zwischenmiete 같은 곳을 알아봅니다.

단기 숙소를 구할 때 Anmeldung 가능 여부를 확인하세요

한국에서 직접 집을 볼 수 없는 상황에서 무리하게 장기계약을 하는 것보다, 우선 몇 주 또는 몇 달 머물 곳을 확보하는 방식입니다.

독일에 도착하면 직접 Besichtigung, 즉 집 방문에 참여할 수 있습니다.

지도에서 볼 때 괜찮아 보였던 동네도 실제로 가보면 분위기가 생각과 다를 수 있습니다. 반대로 중심지에서 조금 떨어져 있어도 대중교통이 편리하고 생활환경이 좋은 곳도 많습니다.

그래서 현지에서 직접 동네를 보고 집을 결정하는 것이 오히려 좋은 선택이 될 수 있습니다.

독일에서 집을 구할 때 가격만큼 중요한 것이 있습니다.

바로 **Anmeldung(거주지 등록)**입니다.

Kaltmiete와 Warmmiete 차이를 알아야 합니다

독일의 연방등록법(Bundesmeldegesetz)에 따르면 일반적으로 주거지에 입주한 뒤 2주 이내에 관할 등록기관에 주소를 등록해야 합니다. (Gesetze im Internet)

Kaltmiete

문제는 일부 단기 숙소나 임시 숙소에서는 Anmeldung이 어려울 수 있다는 것입니다.

그래서 집을 계약하기 전에는 집주인에게 미리 확인하는 것이 좋습니다.

Warmmiete

“Ist eine Anmeldung möglich?”

“이 주소로 거주지 등록이 가능한가요?”라는 의미입니다.

처음 독일에 오는 사람에게 Anmeldung은 이후 여러 행정절차와 연결될 수 있기 때문에 단기 숙소를 정할 때도 꼭 확인해보는 것이 좋습니다.

독일 집을 처음 검색하면 월세가 하나가 아니라 여러 개 적혀 있어서 헷갈릴 수 있습니다.

독일 집 보증금 Kaution도 미리 준비해야 합니다

순수한 기본 임대료입니다.

Kaltmiete에 관리비나 난방비 등 일부 부대비용(Nebenkosten)이 포함된 금액입니다.

하지만 여기서 중요한 점이 있습니다.

한국에서 집을 구할 때 가장 조심해야 할 것은 사기입니다

Warmmiete라고 해서 모든 생활비가 포함되어 있다는 뜻은 아닙니다.

전기(Strom), 인터넷 등은 별도로 계약해야 하는 경우가 많습니다.

그래서 집을 비교할 때는 Kaltmiete만 보는 것이 아니라 실제로 한 달에 지출하게 될 전체 주거비용을 확인해야 합니다.

독일에서는 집을 계약하면서 **Kaution(보증금)**을 요구하는 경우가 일반적입니다.

독일 민법 §551에 따르면 주거용 임대차에서 현금 보증금은 기본 임대료 기준으로 최대 3개월분까지 정할 수 있으며, 임차인은 이를 세 번의 월별 분할 납부로 지급할 권리가 있습니다. (Gesetze im Internet)

독일에 처음 들어올 때는 첫 달 월세뿐 아니라 보증금, 교통비, 생활용품 구입비 등이 한꺼번에 들어가기 때문에 초기 비용을 넉넉하게 계산하는 것이 좋습니다.

직접 방문할 수 없다면 영상통화를 요청해보세요

개인적으로는 이 부분이 가장 중요하다고 생각합니다.

한국에 있으면서 독일 집을 찾으면 직접 집을 볼 수 없다는 약점이 있습니다. 그리고 바로 그 점을 이용하는 사기가 있습니다.

특히 다음과 같은 상황은 조심해야 합니다.

• 집을 보여주지 않고 돈부터 요구하는 경우
• 시세보다 지나치게 저렴한 집
• 집주인이 해외에 있어서 직접 만날 수 없다는 경우
• 돈을 보내면 열쇠를 우편으로 보내주겠다는 경우
• 빨리 송금하지 않으면 다른 사람에게 계약하겠다고 재촉하는 경우

독일 소비자보호기관 Verbraucherzentrale도 직접 확인하지 않은 집에 선입금하지 말 것을 강조하고 있으며, 지나치게 저렴하고 조건이 좋은 매물도 가짜 부동산 광고의 신호일 수 있다고 경고합니다. (Verbraucherzentrale)

집을 구하는 과정이 오래 걸리면 좋은 조건의 매물이 나타났을 때 마음이 급해질 수 있습니다.

하지만 좋은 집 하나를 놓치는 것보다 사기를 당하지 않는 것이 훨씬 중요합니다.

계약서를 받았다면 반드시 확인해야 할 것

한국에 있다면 Besichtigung에 직접 참여하기 어려울 수 있습니다.

이럴 때는 집주인이나 WG 구성원에게 현재 한국에 있다는 사실을 솔직하게 설명하고 영상통화를 요청해볼 수 있습니다.

예를 들면 이렇게 말할 수 있습니다.

“Ich bin momentan noch in Korea. Wäre eine Besichtigung per Videoanruf möglich?”

현재 한국에 있는데 영상통화로 집을 볼 수 있을까요?라는 뜻입니다.

제가 다시 한국에서 독일 집을 구한다면

영상으로 집 내부뿐 아니라 건물 입구, 창밖 모습 등을 보여달라고 요청할 수도 있습니다.

물론 영상통화를 했다고 해서 무조건 안전한 계약이라는 뜻은 아닙니다. 계약 상대방과 주소, 계약서 내용 등도 별도로 확인해야 합니다.

집을 어렵게 구하고 계약서까지 받으면 마음이 급해질 수 있습니다.

하지만 독일 임대차계약서는 한 번 서명하면 쉽게 되돌리기 어려울 수 있기 때문에 내용을 충분히 확인해야 합니다.

특히 다음 항목은 꼭 살펴보는 것이 좋습니다.

• Kaltmiete와 Warmmiete
• Nebenkosten
• Kaution
• 계약 시작일
• 계약기간
• Kündigungsfrist(해지 통보기간)
• Mindestmietdauer(최소 거주기간)
• 가구 포함 여부
• 전기와 인터넷 비용 포함 여부
• Anmeldung 가능 여부
• 추가 비용 여부

독일어 계약서를 이해하기 어렵다면 모르는 표현을 그냥 넘어가지 말고 반드시 확인하세요.

한국에서 집을 못 구했다고 독일행이 실패한 것은 아닙니다

지금 다시 독일로 처음 온다면 저는 다음과 같이 준비할 것 같습니다.

먼저 학교나 회사의 주소를 확인하고 주변 교통망부터 살펴봅니다. 독일에서는 꼭 학교나 회사 바로 옆에 살 필요는 없습니다. U-Bahn, S-Bahn, Straßenbahn, 버스 연결이 괜찮다면 조금 떨어진 지역까지 검색 범위를 넓힐 수 있습니다.

그다음 WG, 기숙사, Zwischenmiete, 일반 아파트 순으로 범위를 넓혀보겠습니다.

괜찮은 매물이 올라왔을 때 바로 연락할 수 있도록 간단한 독일어 자기소개도 미리 준비해두는 것이 좋습니다.

여권 사본, 대학 관련 서류, 근로계약서 등 자신의 상황에 맞는 서류 역시 PDF로 미리 준비해두면 편리합니다. 다만 개인정보가 많은 서류는 상대방이 실제 집주인이나 관리회사인지 확인하기 전에 무분별하게 보내지 않는 것이 좋습니다.

그리고 무엇보다 한국에서 장기 거주할 집을 구하지 못했다고 해서 지나치게 불안해하지 않을 것 같습니다.

마무리｜좋은 집보다 안전한 집이 먼저입니다

독일에 처음 오는 사람들은 출국하기 전에 모든 준비를 끝내고 싶어 합니다.

비자도 받아야 하고, 보험도 준비해야 하고, 은행이나 휴대전화도 알아봐야 하고, 집도 정해야 합니다.

그러다 집이 구해지지 않으면 갑자기 불안해집니다.

“집도 없는데 정말 독일에 가도 될까?”

저도 처음에는 그렇게 생각했습니다.

하지만 지금 다시 돌아본다면 처음부터 완벽한 집을 찾는 데 너무 많은 에너지를 쓰지는 않을 것 같습니다.

안전하게 머물 수 있는 임시 거처를 먼저 구하고, 독일에 도착해서 실제 동네를 둘러본 뒤 장기 거주지를 찾아도 됩니다.

인터넷 지도에서 보는 도시와 실제로 걸어보는 도시는 생각보다 많이 다릅니다. 학교까지 직접 지하철을 타보고, 집 근처 슈퍼마켓을 찾아보고, 저녁 시간에 동네 분위기도 확인해보면 내가 원하는 생활환경이 훨씬 분명해집니다.

한국에서 독일 집을 구할 때 가장 중요한 것은 조급해하지 않는 것입니다.

처음 독일에 오는 사람이라면 SCHUFA가 없을 수도 있고 직접 집을 보러 갈 수도 없습니다. 그것만으로 집을 구할 수 없는 것은 아닙니다.

현재 자신의 상황을 솔직하게 설명하고, 필요한 서류를 준비하고, 여러 형태의 주거지를 함께 찾아보는 것이 현실적인 방법입니다.

무엇보다 집을 제대로 확인하지 않은 상태에서 돈부터 보내라는 요구에는 신중해야 합니다.

처음부터 완벽한 집을 구하지 않아도 괜찮습니다.

한국에서 독일 집 구하기의 첫 번째 목표는 ‘평생 살 집’을 찾는 것이 아니라 독일 생활을 안전하게 시작할 수 있는 첫 번째 거처를 찾는 것이라고 생각하면 마음이 훨씬 편해집니다.

그곳에서 독일 생활을 시작하고 나면, 그다음 집은 조금 더 여유롭게 찾을 수 있습니다.